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Aktuelles/Blog

 

Immobilienrecht (Mietrecht): BGH zur Zulässigkeit einer Verwertungskündigung

In einer Entscheidung vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer sogenannten Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB Stellung bezogen. Diese sind von den Instanzgerichten sorgfältig zu prüfen. Zwei wesentliche Aspekte hat das höchste deutsche Zivilgericht besonders hervorgehoben:

 

-"...Allerdings ist eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden...".

 

-"...Weiterhin sind bei einer Verwertungskündigung - anders als etwa bei einer Eigenbedarfskündigung - nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB allein solche (erheblichen) Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen würden...".

 

(Auszug aus der Pressemitteilung Nr. 152/2017 des Bundesgerichtshofs – Urteil vom 27.09 2017 – VIII ZR 243/16).

 

Immobilienrecht (Nachbarrecht/Grundstücksrecht): BGH zu Rückstauschäden, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen

Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken haften nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen. Es hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab, ob und in welchem Umfang bzw. mit welcher Kontrolldichte ein Grundstückseigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht für einen auf seinem Grundstück stehenden Baum Kontroll- und Überprüfungsmaßnahmen auch in Bezug auf die mögliche Verwurzelung eines Abwasserkanals durchführen muss. Dabei sind zunächst die räumliche Nähe des Baums und seiner Wurzeln zu dem Abwassersystem sowie Art bzw. Gattung, Alter und Wurzelsystem (Flachwurzler, Herzwurzler, Tiefwurzler) des Baums zu berücksichtigen. Welcher Art die Kontrollpflichten sind, hängt von der Zumutbarkeit für den Grundstückseigentümer im Einzelfall ab. Dabei muss er regelmäßig nicht den Kanal selbst überprüfen, zu dem er zumeist keinen Zugang hat. (Auszug aus der Pressemitteilung Nr. 132/2017 des Bundesgerichtshofs – Urteil vom 24.08 2017 – III ZR 574/16).

 

Verkehrsrecht (Autokaufrecht): Gebrauchtwagenkäufer hat Anspruch auf Transportkostenvorschuss

Der Bundesgerichtshof hat am 19.07.2017 (Az. VIII ZR 278/16) geurteilt, dass ein Verkäufer verpflichtet ist, einem Käufer durch Zahlung eines (abrechenbaren) Vorschusses den Transport der vermeintlich mangelhaften Kaufsache zum Ort der Nacherfüllung zu ermöglichen. Als Nacherfüllung kommt eine Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache in Betracht (§ 439 Abs. 1 BGB). Der Erfüllungsort der Nacherfüllung (§ 29 ZPO) befindet sich häufig am Wohn- oder Geschäftssitz des Verkäufers (§ 269 Abs. 1 BGB). Gemäß § 439 Abs. 2 BGB hat der Verkäufer die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten, zu tragen. Bei der Vorschrift handelt es sich um eine Kostentragungsregelung mit Anspruchscharakter, durch welche die Unentgeltlichkeit der Nacherfüllung sichergestellt werden soll. Nach dem Schutzzweck des Unentgeltlichkeitsgebots kann der Käufer bereits vorab einen entsprechenden Vorschuss zur Abdeckung der erforderlichen Transportkosten vom Verkäufer verlangen. Der Käufer ist mithin nicht verpflichtet, in Vorleistung zu treten.   

 

Bankrecht (Darlehensrecht): Kreditbearbeitungsgebühren auch für Unternehmerdarlehen unzulässig

Der „Bankensenat“ des Bundesgerichtshofs hat am 04.07.2017 (Az. XI ZR 562/15 und XI ZR 233/16) entschieden, dass die von den beklagten Kreditinstituten vorformulierten Bestimmungen über ein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt in Darlehensverträgen, die zwischen Kreditinstituten und Unternehmern im Sinne des § 14 BGB geschlossen wurden, unwirksam sind. Bei den angegriffenen Klauseln handelt es sich um sogenannte Preisnebenabreden, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen. Die Vereinbarung von laufzeitunabhängigen Kreditbearbeitungsgebühren ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren, weshalb gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners anzunehmen ist. Die streitgegenständlichen Klauseln halten auch bei angemessener Berücksichtigung der im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche nach § 310 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB der Inhaltskontrolle nicht stand.

 

Bereits am 13.05.2014 hatte der Bundesgerichtshof die damals einheitliche oberlandesgerichtliche Rechtsprechung bestätigt und in zwei Verfahren allgemeine Geschäftsbedingungen über ein Bearbeitungsentgelt für private Kreditnehmer (Verbraucher im Sinne des § 13 BGB) für unwirksam erklärt (Az. XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13).

 

In der Vergangenheit haben wir für Verbraucher Urteile vor den Amtsgerichten Bonn (Urteil vom 13.08.2013, Az. 115 C 78/13, Gegenseite: Deutsche Postbank AG), Mönchengladbach (Urteil vom 07.05.2013, Az. 36 C 257/13, Gegenseite: Santander Consumer Bank AG) und Wolfenbüttel (Urteil vom 17.05.2013, Az.: 19 C 261/12, Gegenseite: Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG) erstritten. Die vorstehenden Instanzgerichte vertraten ebenfalls die Ansicht, dass es sich um eine unangemessene Benachteiligung der Kunden handelte, da die abgerechnete Tätigkeit nicht für den Kunden, sondern im Eigeninteresse der Bank erbracht wird.   

 

Versicherungsrecht: Kein Versicherungsschutz bei Eizellspende im europäischen Ausland.

Der Bundesgerichtshof hat am 14.06.2017 (Az. IV ZR 141/16) entschieden, dass in der privaten Krankenversicherung keine Leistungspflicht für Maßnahmen der künstlichen Befruchtung mit gespendeten fremden Eizellen (sogenannte heterologe In-vitro-Fertilisation) besteht. Die in den Versicherungsbedingungen (§ 1 Abs. 4 MB/KK 2009) geregelte Erstreckung des Versicherungsschutzes auf Europa führt bei sinnentsprechender Auslegung nicht dazu, dass dadurch eine Erstattungspflicht für in Deutschland verbotene Heilbehandlungsmaßnahmen bei deren Durchführung im europäischen Ausland generiert würde. Die kinderlose Klägerin begab sich im Jahr 2012 in die Tschechische Republik zu einem Zentrum für In-vitro-Fertilisation (IVF). Der private Krankenversicherer verweigerte die Kostenerstattung für die in Prag letztlich erfolgreich durchgeführte „Kinderwunschbehandlung“. Da die künstliche Befruchtung mittels Eizellspende nach deutschem Recht verboten und strafbar ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 Embryonenschutzgesetz), bestand nach Ansicht des BGH für die Behandlung in der Tschechischen Republik kein Versicherungsschutz, obwohl die Eizellspende dort erlaubt ist. Europarechtliche Bedenken hat der BGH bei seiner Entscheidung nicht. 

 

Immobilienrecht (Mietrecht): BGH zu den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung

In der Praxis "überspannen" die Instanzgerichte häufig die Anforderungen, die gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu stellen sind. Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 15.03.2017 (Az. VIII ZR 270/15) insoweit noch einmal ausdrücklich klar:

 

"Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt. Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten."

 

Diese Rechtsprechung zu den formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung überzeugt. Der Zweck des Begründungserfordernisses in § 573 Abs. 3 BGB besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. auch BGH, Versäumnisurteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10). 

 

Bankrecht (Darlehensrecht): Bausparkassen dürfen Verträge zehn Jahre nach Zuteilungsreife kündigen

Mit Urteilen vom 21.02.2017 (Az. XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bausparkassen grundsätzlich berechtigt sind, Bausparverträge zu kündigen, wenn diese Verträge seit zehn Jahren zuteilungsreif sind. Dies gilt auch, wenn der Vertrag noch nicht voll bespart wurde.  Auf Bausparverträge ist Darlehensrecht anzuwenden. Mithin auch die Kündigungsvorschrift des § 498 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift soll jeder Darlehensnehmer nach Ablauf von 10 Jahren nach Empfang der Darlehensvaluta die Möglichkeit haben, sich durch Kündigungserklärung einseitig vom Vertrag zu lösen. Während der Ansparphase eines Bausparvertrages ist die Bausparkasse Darlehensnehmerin und der Bausparer Darlehensgeber. Erst durch die Gewährung eines Bauspardarlehens kommt es zu einem Rollenwechsel. Einen Bausparvertrag über mehr als 10 Jahre als schlichte Sparanlage aufrecht zu erhalten, widerspricht dem Sinn und Zweck des Bausparens. Ziel des Bausparens ist es regelmäßig, einen Anspruch auf ein Baudarlehen zu erlangen. Dieser Zweck ist mit der Erlangung der Zuteilungsreife erreicht.

 

Verkehrsrecht (Verkehrszivilrecht - Recht des Autokaufs) - Mangelvermutung (Beweislastumkehr gemäß § 476 BGB) beim Verbrauchsgüterkauf vom BGH zugunsten des Käufers erweitert 

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.10.2016, Az. VIII ZR 103/15) hat ein Urteil des EuGH zum Anlass genommen, seine bisherige Rechtsauffassung zum Umfang der Vermutungswirkung des § 476 BGB („Beweislastumkehr beim Verbrauchsgüterkauf“) zu ändern. Der Käufer hat nunmehr nur noch darzulegen und nachzuweisen, dass sich innerhalb von sechs Monaten ab Gefahrübergang (meist Übergabe gemäß § 446 BGB) ein mangelhafter Zustand (eine „Mangelerscheinung“) gezeigt hat. Der Käufer kann seinen Vortrag also auf das Mangelsymptom beschränken, auch wenn dieses bei Übergabe noch nicht aufgetreten war. Der Käufer muss zukünftig weder darlegen und nachweisen, auf welche Ursache dieser vertragswidrige Zustand zurückzuführen ist, noch dass dieser Umstand in den Verantwortungsbereich des Verkäufers fällt.  Ferner kommt dem Verbraucher die Vermutungswirkung der Vorschrift auch dahin zugute, dass der binnen sechs Monate nach Gefahrübergang aufgetretene mangelhafte Zustand zumindest im Ansatz bereits bei Gefahrübergang vorgelegen hat. Die Vorschrift vermutet danach auch, dass ein erst innerhalb der ersten sechs Monate auftretender Mangel Folge eines bereits bei Gefahrübergang bestehenden Grundmangels war. Damit wird der Verbraucher nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung davon befreit, nachzuweisen, dass ein erwiesenermaßen erst nach Gefahrübergang eingetretener Mangel seine Ursache in einem latenten Mangel hat. Der Käufer braucht also nicht mehr nachzuweisen, dass zur Zeit des Gefahrübergangs ein entsprechender Grundmangel bestand.

 

Immobilienrecht (Maklerrecht) - Bundesregierung beschließt Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter müssen künftig einen Sachkundenachweis erwerben, um ihren Beruf ausüben zu dürfen. Letztere haben zusätzlich eine Berufshaftpflichtversicherung vorzuhalten. Einen entsprechenden Gesetzentwurf hat das Bundeskabinett am 31.08.2016 beschlossen.

Die Einführung eines Sachkundenachweises soll die von Immobilienmaklern und Wohnungseigentumsverwaltern erbrachten Dienstleistungen qualitativ verbessern und damit den Verbraucherschutz stärken. Die Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung soll Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden schützen, die durch die fehlerhafte Berufsausübung entstehen können.

Ein entsprechendes Gesetz muss noch vom Bundestag beschlossen werden. Mit einem Inkrafttreten ist voraussichtlich erst im Jahr 2017 zu rechnen.

 

Patientenverfügung - Bundesgerichtshof konkretisiert Bestimmtheitsanforderungen 

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Patientenverfügung (§ 1901a BGB) und Vorsorgevollmacht könnte ein größerer Teil bereits abgefasster Vorsorgedokumente unwirksam sein. Der Beschluss des BGH vom 06.07.2016 (Az. XII ZB 61/16) stellt konkrete Anforderungen an die Formulierung schriftlicher Patientenverfügungen und Vorsorgevollmachten.

 

So führt der BGH in einem der Leitsätze der Entscheidung zur Patientenverfügung aus:

„Die schriftliche Äußerung, "keine lebenserhaltenden Maßnahmen" zu wünschen, enthält  für  sich  genommen  nicht  die  für  eine  bindende  Patientenverfügung  notwendige  konkrete  Behandlungsentscheidung  des  Betroffenen.  Die  insoweit  erforderliche  Konkretisierung  kann  aber  gegebenenfalls  durch  die  Benennung  bestimmter  ärztlicher  Maßnahmen  oder  die  Bezugnahme  auf  ausreichend  spezifizierte Krankheiten oder Behandlungssituationen erfolgen.“

 

Personen, die bereits ihre Vorsorgedokumente gefertigt haben, sollten sich mit dem Inhalt der Entscheidung vertraut machen und ihre Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht entsprechend anpassen.

 

Immobilienrecht (Maklerrecht) - Bestellerprinzip verfassungsgemäß

Das sogenannte Bestellerprinzip, wonach bei der Vermittlung von Mietwohnungen ausschließlich derjenige die Maklerprovision entrichtet, der den Makler beauftragt hat, ist verfassungsgemäß. Dies hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe durch Beschluss vom 29.06.2016 (Az: 1 BvR 1015/15) entschieden. Der Gesetzgeber bringt die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, der Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht wird. Das Bestellerprinzip war zum 01.06.2015 zusammen mit den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse eingeführt worden.

 

Bankrecht (Darlehensrecht) - Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung eines Verbraucherdarlehens infolge Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers

Der XI. Zivilsenat des BGH hat am 19.01.2016 (Az: XI ZR 103/15) entschieden, dass § 497 Abs. 1 BGB (in der bis zum 10.06.2010 geltenden Fassung) eine spezielle Regelung zur Schadensberechnung bei notleidenden Krediten enthält, die vom Darlehensgeber infolge Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers vorzeitig gekündigt worden sind. Die Vorschrift schließt die Geltendmachung einer als Ersatz des Erfüllungsinteresses verlangten Vorfälligkeitsentschädigung aus.

 

 

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