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Rechtsberatung im Immobilienrecht - Privates Baurecht (Bauvertragsrecht) in Wolfsburg

Das Baurecht ist ein komplexes Rechtsgebiet. Die frühzeitige Beratung durch einen Rechtsanwalt ist häufig angezeigt. Wenn Sie ein juristisches Problem im Immobilienrecht (privates Baurecht) haben und einen Rechtsanwalt im Regionalbereich Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt suchen, so ist die Anwaltskanzlei Schradick in Wolfsburg gerne Ihr Ansprechpartner im privaten Baurecht. 

 

I. Öffentliches und privates Baurecht - Beratung im privaten Baurecht durch Rechtsanwalt in der Region Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt
Das Baurecht regelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden und wird üblicherweise in das öffentliche und das private Baurecht unterteilt.

Das öffentliche Baurecht untergliedert sich in zwei Hauptbereiche, in das Bauordnungs- und das Bauplanungsrecht.
Es dient dem Interessenausgleich zwischen der verfassungsrechtlich geschützten Baufreiheit des Grundstückseigentümers und dem häufig andersartigen Interesse der Allgemeinheit und des Nachbarn an einer sinnvollen und umweltschonenden Nutzung des begrenzt vorhandenen Baugrunds.

Das private Baurecht bestimmt einerseits, ob und in welchen Grenzen ein Grundstück privaten Dritten gegenüber baulich genutzt werden darf.


Darüber hinaus enthält das private Baurecht als Kerngebiet das Bauvertragsrecht, dessen wesentliche Regelungen sich im Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB) und – sofern zwischen den Beteiligten vereinbart – in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) befinden. Im privaten Baurecht geht es folglich um die Rechtsbeziehungen von Baubeteiligten, die sich bei der Durchführung eines Bauvorhabens gleichrangig gegenüberstehen. Erfasst werden somit insbesondere Rechtsverhältnisse zwischen Bauherren, Baubetreuern, Architekten, Ingenieuren, Sachverständigen, Bauunternehmen (Haupt-, General, Total-, Sub- bzw. Nachunternehmer) und Bauträgern. Neben der Vielzahl der am Bau beteiligten Unternehmen, deren teils komplexe technische Leistungen ineinandergreifen, sind in der anwaltlichen Praxis weitere Besonderheiten zu berücksichtigen (Herstellung auf fremdem Grund, Langzeitcharakter des Bauvertrages), die das private Baurecht zu einer anspruchsvollen Rechtsmaterie für Rechtsanwälte und Richter machen. Da sich ein Scheitern des Bauvorhabens in wirtschaftlicher Hinsicht häufig existenzbedrohend auswirkt, sollte die Beratung durch einen mit dem Baurecht befassten Rechtsanwalt frühzeitig in Anspruch genommen werden.

 

Insbesondere im Bauvertragsrecht stehen wir den Baubeteiligten in Wolfsburg und Umgebung gerne mit dem Dienstleistungsspektrum einer modernen Rechtsanwaltskanzlei beratend und vertretend zur Verfügung. Im Regelfall geht es um Vergütungs-/Honorarfragen, Abschlagszahlungen, um Bau- und Planungsmängel sowie Haftungsfragen (z.B. bei Bauzeitverzögerungen).

II. Ansprüche des Werkunternehmers - Rechtsberatung durch Rechtsanwalt im privaten Baurecht im Großraum Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt
Auf Unternehmerseite stehen Werklohnansprüche im Vordergrund, die nach vollständigem Abschluss der Bauarbeiten oder nach vorzeitiger Beendigung (nach Kündigung, Rücktritt, einvernehmlicher Aufhebung) des Vertrages notfalls mit der Werklohnklage zu verfolgen sind. In der anwaltlichen Praxis wird häufig um die Berechtigung von Vergütungsansprüchen für zusätzliche oder nach Vertragsschluss geänderte Leistungen („Nachträge“) gestritten. Grundvoraussetzung für entsprechende Ansprüche ist dabei stets, dass die Leistung, für die die zusätzliche Vergütung gefordert wird, nicht bereits Bestandteil der vertraglichen Leistungspflicht ist. Die Höhe der zu zahlenden Vergütung, die Art ihrer Berechnung sowie deren Fälligkeit werden zumeist vorab vereinbart, ansonsten ist regelmäßig die übliche Vergütung geschuldet. In der Praxis dominieren drei Berechnungsformen der Vergütung: Der Pauschalpreisvertrag, der Einheitspreisvertrag und der Stundenlohnvertrag.


Die Fälligkeit der Vergütung tritt grundsätzlich mit der Abnahme des Werkes ein. Nach dem Werkvertragsrecht des BGB ist die Erstellung einer (prüffähigen) Rechnung keine Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohn, anders im Fall der Vereinbarung der VOB/B.


Der zivilrechtliche Abnahmebegriff hat dabei nichts mit der technischen Abnahme eines Produkts oder der öffentlich-rechtlichen Abnahme gemein.


Die rechtsgeschäftliche Abnahme wird grundsätzlich definiert als körperliche Entgegennahme des Werks im Wege der Besitzübernahme verbunden mit der Erklärung des Bestellers, dass er das Werk als in der Hauptsache vertragsgemäß anerkenne. Wenn die Bauleistungen auf dem Grundstück des Bestellers erbracht werden, entfällt die körperliche Entgegennahme der Leistung, sodass die Abnahme in diesen Fällen nur in der Billigungserklärung hinsichtlich des Werkes besteht. Sie kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten (konkludent) erfolgen. Obwohl es keiner bestimmten Form bedarf, sollte aus Beweisgründen ein schriftliches Abnahmeprotokoll gefertigt werden.

Die rechtsgeschäftliche (erklärte) Abnahme stellt die entscheidende Zäsur im Bauvertrag dar. Sie ist Hauptpflicht des Auftraggebers und kann selbständig vom Auftragnehmer eingeklagt werden. Mit der Abnahme sind – neben der Fälligkeit des Werklohns – weitere Wirkungen verbunden:

  • Es findet der Übergang vom Erfüllungsstadium in das Nacherfüllungsstadium (Gewährleistungsstadium) statt.
  • Es tritt eine Umkehr der Beweislast für das Vorliegen von Mängeln ein.
  • Es beginnt die Verjährungsfrist des Bestellers für Mängelansprüche zu laufen.
  • Es geht die sog. Vergütungsgefahr, und zwar bei zufälligem Untergang oder zufälliger Verschlechterung auf den Besteller über.
  • Es beginnt die Zinspflicht hinsichtlich der Werklohnforderung, sofern die Vergütung in Geld festgesetzt wurde.
  • Es tritt ein Verlust von Rechten des Bestellers ein: Der Besteller verliert einen Anspruch auf eine vom Unternehmer verwirkte Vertragsstrafe, soweit nicht bei Abnahme ein Vorbehalt erklärt wurde. Er verliert ferner bestimmte Ansprüche hinsichtlich solcher Mängel, die er bei Abnahme kennt, aber nicht vorbehält.

Der rechtsgeschäftlichen (erklärten) Abnahme steht eine sog. fingierte gleich, wenn der Besteller das Werk trotz angemessener Fristsetzung und Abnahmepflicht nicht abnimmt. Die Abnahmeverpflichtung besteht, wenn das Werk fertiggestellt wurde und nicht mit wesentlichen Mängeln behaftet ist.


Die vorgenannten Wirkungen der Abnahme treten grundsätzlich auch mit der Abnahmefiktion ein.

III. Ansprüche des Auftraggebers - Beratung im privaten Baurecht durch Rechtsanwalt in der Region Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt
Aufseiten des Auftraggebers stehen in der Praxis die Mängelrechte im Vordergrund, die häufig im Rahmen eines Bauprozesses durchgesetzt werden. Zu Sicherung der Mängelrechte wird in der anwaltlichen Praxis häufig ein sog. selbständiges Beweisverfahren (früher Beweissicherungsverfahren) gemäß §§ 485 ff. ZPO  durchgeführt. Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaffen (§ 633 Abs. 1 BGB). Sachmangel ist jede Abweichung der Istbeschaffenheit des Werks von seiner Sollbeschaffenheit. Istbeschaffenheit ist der tatsächliche Zustand des Werks im maßgeblichen Zeitpunkt. Die Sollbeschaffenheit richtet sich hinsichtlich Inhalt, Art und Umfang danach, was die Parteien vereinbart oder bei Abschluss des Vertrages gemeinsam - auch stillschweigend - vorausgesetzt haben. Geschieht die mangelfreie Verschaffung - wie häufig - nicht, so hat der Besteller zunächst grundsätzlich einen Anspruch auf Nacherfüllung (Nachbesserung bzw. Mangelbeseitigung oder Neuherstellung). Dieser Anspruch ist vorrangig, da er sofort geltend gemacht werden kann, während die nachfolgenden Gewährleistungsrechte regelmäßig – sofern nicht ausnahmsweise entbehrlich – den erfolglosen Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung voraussetzen:

  • Selbstvornahme und Aufwendungsersatz/Aufwendungsvorschuss

    oder

  • Rücktritt vom Vertrag

    oder

  • Minderung der Vergütung

    und

  • Schadenersatz oder Ersatz der vergeblichen Aufwendungen. Im Gegensatz zu den anderen Gewährleistungsrechten setzt dies allerdings voraus, dass der Unternehmer den Mangel zu vertreten hat.

     

Wenn Sie also rechtliche Unterstützung im privaten Baurecht in der Region Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt durch einen Rechtsanwalt suchen, dann rufen Sie einfach an:

05361-700 49 00 

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