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Rechtsberatung im Immobilienrecht - Maklerrecht in Wolfsburg

Das Maklerrecht ist eine zivilrechtliche Spezialmaterie. Wenn Sie ein juristisches Problem im Maklerrecht haben und einen Rechtsanwalt in der Region Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt suchen, so ist die Anwaltskanzlei Schradick in Wolfsburg gerne Ihr Ansprechpartner in diesem Teilbereich des Immobilienrechts. 

 

Wenige Rechtsvorschriften im Maklerrecht - Beratung im Maklerrecht durch Rechtsanwalt in der Region Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt  

Die allgemeinen Vorschriften über den Zivilmaklervertrag (§§ 652 ff. BGB) nehmen im Bürgerlichen Gesetzbuch gerade einmal vier Paragraphen ein. Neben den maklerrechtlichen Kernbestimmungen sind daher detaillierte Kenntnisse der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung unverzichtbar. Diese ist ständigen Änderungen unterworfen. Die Beauftragung eines speziell mit dem Maklerrecht betrauten Rechtsanwalts ist daher in aller Regel sinnvoll. Eine Vielzahl von Immobiliengeschäften (Verkäufe und auch Vermietungen und Verpachtungen) wird heute unter Einschaltung von Immobilienmaklern abgewickelt. Neben seriösen und fachkundigen Dienstleistungsunternehmen tummelt sich in der Branche aber auch eine Vielzahl „schwarzer Schafe“. Deren - zum Teil dubiosen - Geschäftspraktiken haben maßgeblich zum zwiespältigen und zweifelhaften Image der Berufsgruppe beigetragen.

I. Streitpunkt Provision - Rechtsberatung im Maklerrecht im Großraum Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt durch Rechtsanwalt 
Während der Makler nicht selten der Auffassung ist, dass ihn sein Gegenüber um seinen wohlverdienten Provisionsanspruch bringen will, fühlt sich der Maklerkunde häufig „über den Tisch gezogen“ und beanstandet das angebliche Missverhältnis zwischen Leistung und Entgelt (Maklercourtage). Die Maklerprovision, welche maßgeblich die Höhe der Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf beeinflusst, beträgt in Deutschland – abhängig vom Bundesland – zwischen ca. drei und sieben Prozent der Kaufpreissumme. Teilweise wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Häufig ist sie auch als reine Käuferprovision ausgestaltet.  

Zwischen den Parteien wird zum Teil bereits über das wirksame Zustandekommen eines Maklervertrags (Nachweis-Maklervertrag bzw. Vermittlungs-Maklervertrag) gestritten. Dabei wird von den Interessenten meist übersehen, dass das Vertragsverhältnis zum Makler auch konkludent, also durch schlüssiges Verhalten, begründet werden kann. Zugunsten des Interessenten gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung jedoch die sogenannte „Unklarheitenregel“. Danach ist es die Angelegenheit des Maklers, etwaige Unklarheiten auf Seiten des Interessenten aus dem Weg zu räumen, was in der Regel nur durch ein ausdrückliches Provisionsverlangen hinreichend deutlich geschehen kann. Aus Beweisgründen wird der Maklervertrag in der Praxis häufig nicht nur mündlich geschlossen, sondern schriftlich fixiert. Um sich – zeitlich befristet – vor Konkurrenz zu schützen, wirken Maklerunternehmen regelmäßig auf einen schlichten (einfachen) oder qualifizierten (erweiterten) Alleinauftrag hin. Für den Kunden hat dies den Vorteil, dass sich der Makler zum intensiven Tätigwerden verpflichtet. Beim gewöhnlichen Maklervertrag besteht eines solche Tätigkeitspflicht nicht, da es sich lediglich um einen einseitig verpflichtenden Vertrag handelt.

Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nicht nur einen wirksamen Maklervertrag voraus. Erforderlich ist ferner, dass ein wirksamer schuldrechtlicher Hauptvertrag (z.B. Grundstückskaufvertrag, Mietvertrag) nachgewiesen oder vermittelt wurde. Der Makler erhält also nur eine Erfolgsprovision („Maklers Müh ist oft umsonst“). Anfängliche Mängel des Hauptvertrages schließen den Vergütungsanspruch aus, ebenso eine Vertragsanfechtung, da diese den Vertrag rückwirkend zerstört. Umstände, die den Vertrag erst nachträglich wieder beseitigen (z.B. gesetzlicher Rücktritt, Aufhebungsvereinbarung) bleiben dagegen grundsätzlich ohne Einfluss auf den Provisionsanspruch.  

Mit einem Dritten muss der Hauptvertag zustande gekommen sein. Das Erfordernis der Selbständigkeit von Makler und Drittem folgt aus der für den Maklervertrag typischen Dreiecksbeziehung und dem Gebot der Unparteilichkeit (Neutralität) des Maklers. Kein Provisionsanspruch entsteht daher unstrittig beim Selbsteintritt des Maklers. Probleme ergeben sich regelmäßig, wenn der Vertrag mit einer Gesellschaft zustande kommen soll, an der der Makler wesentlich beteiligt ist. In der Regel wird in diesen Fällen keine Personenverschiedenheit vorliegen, wobei nicht auf die formelle gesellschaftsrechtliche Gestaltung oder Verflechtung, sondern auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise abzustellen ist. Der Provisionsanspruch scheidet grundsätzlich auch aus, wenn der Makler die Entscheidung der Gegenseite über den Abschluss des Hauptvertrages maßgeblich beeinflussen kann. Der Wohnungseigentumsverwalter kann z.B. nicht Makler sein, wenn die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs von seiner Zustimmung gemäß § 12 WEG abhängt. Bei persönlichen Beziehungen zu einer Partei (z.B. Ehepartner) und daraus resultierender Interessenkollision kann der Makler unter bestimmten Umständen ebenfalls ungeeignet sein, so dass ihm kein Provisionsanspruch zusteht.

Ähnliche Probleme können sich auf der Seite des Auftraggebers stellen, wenn dieser bei der Vermittlung einer Gelegenheit durch den Makler nicht selbst den Vertrag abschließt, sondern beispielsweise sein Unternehmen, sein Ehegatte oder sonst eine eng mit ihm in Verbindung stehende Person. Ob diese sog. persönliche Kongruenz gegeben ist, hängt – genauso wie das Vorliegen der inhaltlichen Kongruenz – erheblich vom konkreten Einzelfall ab und benötigt nähere Betrachtung.

Problematisch ist häufig der Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss. Der Courtageanspruch setzt voraus, dass die erbrachte Maklerleistung für den erfolgten Abschluss ursächlich war. Mitursächlichkeit ist grundsätzlich ausreichend. Wird der Hauptvertrag innerhalb eines Jahres nach Erbringung der Nachweismaklertätigkeit abgeschlossen, so wird der Zusammenhang vermutet. Diese zu Gunsten des Maklers sprechende Vermutung kann der Maklerkunde widerlegen. Probleme kann es geben, wenn der Maklerkunde über Vorkenntnisse verfügt. War dem Interessenten der ihm vom Makler nachgewiesene Dritte bzw. das Objekt bereits bekannt, steht dies der Kausalität der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss grundsätzlich entgegen, wenn der Makler dem Interessenten keine weiteren, für den Vertragsschluss wesentlichen Zusatzinformationen zur Verfügung gestellt hat.

 

II. Streitpunkt Aufwendungsersatzanspruch des Maklers - Beratung durch Rechtsanwalt im Maklerrecht in der Region Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt

Manchmal ist die Tätigkeit des Maklers nicht von Erfolg gekrönt. Insbesondere in diesen Fällen wird häufig darum gestritten, ob der Makler Anspruch auf den Ersatz seiner Auslagen und Kosten hat. Nach § 652 Abs. 2 S. 1 BGB sind die entstandenen Aufwendungen dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart wurde. Meist wird die Abrede über den Aufwendungsersatzanspruch des Maklers nicht individualvertraglich getroffen, sondern durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart. Auch durch solche vorformulierten Maklerverträge kann die Verpflichtung des Kunden zur Leistung von Aufwendungsersatz begründet werden. Es ist jedoch zu beachten, dass solche Vereinbarungen nur zulässig sind, soweit sie sich auf den Ersatz des tatsächlich angefallenen Aufwands im Rahmen des konkreten Auftrags (ohne allgemeine Betriebskosten und Zeitaufwand) beziehen. Die Vereinbarung von Pauschalen ist nur in sehr engen Grenzen möglich. Aufwendungsersatz kann nicht verlangt werden, wenn er wegen der Höhe letztlich als erfolgsunabhängige Provision einzustufen ist ("verkapptes Provisionsversprechen") oder wegen seiner Höhe ein mittelbarer Kauf- bzw. Verkaufszwang ausgeübt wird.


III. Streitpunkt Schadensersatz wegen Beratungsfehlern - Rechtliche Beratung durch Rechtsanwalt im Regionalbereich Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt im Maklerrecht
In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass dem Makler Sorgfalts- bzw. Aufklärungspflichtverletzungen vorgeworfen werden und der Maklerkunde Schadensersatz begehrt. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass der Makler die vom Verkäufer erhaltenen Informationen grundsätzlich ungeprüft an den Kaufinteressenten weitergeben darf. Erscheinen die Angaben des Eigentümers plausibel, so muss der Makler sie nicht nachprüfen. Der Makler schuldet lediglich Mitteilung, Aufklärung und Beratung über alle ihm bekannten und für den Auftraggeber mit Blick auf das angestrebte Geschäft erkennbar bedeutsamen Umstände. Weiter reichende Erkundigungs- und Nachforschungspflichten müssen dagegen besonders vertraglich vereinbart werden.

 

Wenn Sie also rechtliche Unterstützung im Maklerrecht in der Region Wolfsburg - Braunschweig - Gifhorn - Helmstedt durch einen Rechtsanwalt suchen, dann rufen Sie einfach an:

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